תמ”א 38 – תכנית חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה

תמ"א 38  - תכנית חיזוק מבנים נגד רעידות אדמהתמא 38 הינה תכנית מתאר ארצית שמטרתה לאפשר לבעלי מבנים קיימים ישנים לחזק את המבנים כנגד רעידות אדמה, תוך כדי השבחת הנכס. בישראל יש בנינים רבים הבנויים על קומת עמודים שאינה יציבה מספיק במקרה של רעידת אדמה ועלולה לגרום לקריסת כל הבנין. רק לפני 170 שנה חרבה צפת ברעידת אדמה ונהרגו 2000 אנשים בצפת לבדה. באותה רעידת אדמה חרבה גם טבריה. כך שסביר להניח שרעידה בעוצמה חזקה הולכת ומתקרבת ויש להיערך אליה בהתאם למניעת קריסת מבנים ונזק רב לרכוש.

ההערכות של משרד התשתיות הן שכ- 51 אלף מבנים בישראל עומדים בסכנת קריסה במקרה של רעידת אדמה מכיוון שנבנו על פי תקן ישן שהיה לפני אישור תקן ישראל ת”י 413. בתקופה שלפני אישור התקן לא הייתה מודעות מספקת לנזק העלול להיגרם כתוצאה מרעידות אדמה.

התכנית אושרה בישיבת הממשלה מיום 14 באפריל 2005. התכנית מיועדת למבנים אשר הוצא היתר לבנייתם לפני ה-1 בינואר 1980, למעט מבנים שתקן ישראלי ת”י 413 פטר אותם מתכולתו. לגבי פרטים מדויקים אילו מבנים כלולים ואלו אינם כלולים אפשר להסתכל בפירוט בתכנית תמ”א 38 .

כאשר מסתכלים בעיניים ממשלתיות, המטרה הינה לאפשר ולהתיר את חיזוק שלד , חיזוק מבנה וחיזוק הבנין כולו והדירות כנגד רעידת אדמה. היה ברור למחוקק שבלתי אפשרי לכפות על הדיירים לשאת בהוצאה הכבדה של שיפוץ וחיזוק המבנה ולכן חיפשו דרך שתאפשר לדיירים לבצע את החיזוק ללא הוצאה כספית. הדרך שנמצאה היא על ידי הרחבת אחוזי הבנייה ומתן אפשרות לבנות בקומת העמודים המפולשת ו/או בתוספת של קומה אחת או שתיים על הגג ו/או בתוספת של אגפי ממ”דים לבניין. יש להבחין בין תוספת הבניה המותרת על פי תמ”א 38 לבין תוספת בניה המותרת על פי התבא – תכנית בנין ארצית הרגילה. יש לא מעט מקרים שניתן לנצל באותו זמן זכויות הניתנות במסגרת תמ”א וזכויות במסגרת תב”א.

תמא 38 מאפשרת למעשה הוספת בניה למבנים אשר לפי בדיקת מהנדס אינם עומדים בדרישות לעמידה בפני רעידות אדמה.

כאשר מסתכלים בעיניי הדיירים , תוספת הזכות לבנייה של קומה נוספת מאפשרת לדיירי הבניין לממן את שיפוץ וחיזוק המבנה דרך מכירת זכויות הבנייה הנוספות או חלקן לקבלן אשר בונה ומממן את עלות הבנייה והחיזוקים.

כעיקרון הדיירים מקבלים בתמורה למתן זכויות הבנייה או חלקן את השיפורים הבאים (או חלקם):

שיפור יציבות המבנה כנגד רעידות אדמה
שיפור ושיפוץ חדרי המדרגות
הוספת מעליות נוסעים
שיפוץ חזיתות הבניין (ברעננה לדוגמא מחייבת העיריה ציפוי המבנה באבן)
שיפוץ חדרי האשפה
שיפור הגינה והחניה
הוספת ממ”דים
הרחבת הדירות
מרפסות שמש
ועוד כיד הדימיון
אחד האתגרים עד עתה היה כדאיות העיסקה לקבלן. ברור שכדי שהעיסקה תצליח חייבת להיות כדאיות כלכלית לקבלן ואם הקבלן לא ירוויח כראוי בסופו של דבר נקבל בנייה לקויה ובאיכות ירודה.
מסתבר שדווקא באיזורים שמועדים יותר לרעידות אדמה, מחירי הדירות נמוכים יותר ולכן קשה יותר לכסות את עלות הבנייה דרך מתן זכויות הבנייה הנוספות לקבלן המבצע ומממן. אחת השאלות הפתוחות הייתה האם הקבלן ישלם מס שבח ומס מכירה כאשר ימכור את הדירות הנוספות שבנה וקיבל בתמורה לשיפוץ המבנה.

ב-20 בנובמבר 2006 פורסם בדה מרקר כי הסמנכ”ל לעניינים מקצועיים ברשות המיסים שלח ליו”ר לשכת שמאי המקרקעין מכתב ובו כתב שהרשות תפעל להענקת פטור ממס שבח ומס מכירה במסגרת תמ”א 38 בחקיקה רטרואקטיבית.

הצפי הוא שבעקבות החלטת רשות המיסים על הפטורים תעלה הכדאיות לקבלנים לבצע את העיסקה ולכן צפויות להתממש כעת הרבה עיסקאות במסגרת תמ”א 38.
בעיסקאות באיזורי ביקוש נדלן גבוהים יוכלו הדיירים לדרוש יותר ולקבל יותר ובאיזורים עם ביקוש נדלן נמוך תגדל כדאיות הקבלן ולכן צפויות להתקיים יותר עיסקאות.

הרבה קבלנים וקבוצות התארגנו על מנת לממש את ההזדמנות הזאת ואם עדיין לא פנו אליכם, צפו שייפנו אליכם בקרוב. בידקו כל גוף ביסודיות ובקשו המלצות. כאשר אתם פונים לממש את תמ”א 38 על הבית שלכם שימו לב כי במועד כתיבת מאמר זה (נובמבר 2006), רק בניינים ספורים בכל רחבי הארץ אכן קיבלו אישור לממש את התכנית. אם הקבלן מציין שכבר קיבל אישור, בקשו לראות אותו ובקשו לדבר עם ועד הבית בבנין שבו קיבל את האישור.

איך בודקים את הקבלן?
ודאו שהקבלן הוא קבלן מורשה ורשום
בקשו אישורים מהבנק לגב הפיננסי
ביקשו לבדוק מבנים שביצע הקבלן ולדבר עם הדיירים
בידקו האם לקבלן יש ניסיון בבניית מבנים ובמתן פתרונות לבנינים בהיקף משמעותי
בידקו האם הקבלן יודע להקים במעלית בבניין עם דיירים מבלי לפנות את הדיירים ואיפשור גישה סבירה לכל הדירות במהלך הבנייה

מה עוד נדרש לסגירת העיסקה?
הסכם שנערך ונבדק על ידי עורך דין שלכם
לשכור מפקח בנייה שיבדוק את איכות הבנייה של הקבלן בבניין שלכם ויעקוב אחרי תהליכי הבנייה
בקשו ערבויות בנקאיות שיוודאו שאם הקבלן פשט את הרגל או נעלם תוכלו להשלים את הבנייה עם קבלן אחר
קיבעו לוחות תשלומים עם הקבלן בהתאם להתקדמות ועל תתנו את כל הכסף מראש

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

דילוג לתוכן