תמ”א 38 – תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה רק תחילת הדרך – חלק ראשון

ישראל שטיין israels@bestbait.co.il 18/8/2005

הכותב מומחה בענייני תכנון ובניה. שימש במשך כ – 25 שנים מזכיר ועדה מקומית לתכנון ולבניה במרכז הארץ.

תכנית המתאר הארצית לחיזוק בתים בפני רעידות אדמה אושרה בטרם מצאו פתרונן סוגיות רבות העולות ממנה. על חלקן, בכתבה שלפניכם.תמ"א 38

תכנית המתאר הארצית לחיזוק בתים בפני רעידות אדמה, אשר אושרה לאחרונה, הותירה שאלות רבות ללא מענה, ואף עלולה להעמיד במקרים רבים קשיים בפני המבקשים לממש זכויות בניה.

התכנית פורסמה למתן תוקף חרף העובדה, שלא הושלמו הליכי חקיקה משלימים, ובלא שבוצעה היערכות מתאימה בועדות המקומיות.

אזרחים המגיעים כיום אל ועדות מקומיות לברור פרטים, מוצאים עצמם לעיתים קרובות מול עובדים נבוכים.

בכתבה זו נסקור מספר בעיות שהועלו ביום עיון שערך משרד הפנים להצגת התכנית.

1. הכדאיות הכלכלית.

התמ”א מציעה תמריצים לחיזוק המבנים על ידי הרחבת הדירות, או מתן אפשרות להוספת יחידות דיור. באזורי הביקוש ניתן יהיה לנצל את ערכם הכלכלי של התוספות כמנוף לביצוע החיזוק. אולם, דווקא, באזורי הפריפריה אשר ברובם קיימת הסתברות גדולה יחסית להתרחשות רעידת אדמה, מתגוררת אוכלוסייה דלת אמצעים, אשר לא תוכל לממן את החיזוק בכוחות עצמה. ערכי הקרקע הנמוכים במקומות אלו לא יאפשרו את ניצול תוספת זכויות הבניה לצורך חיזוק המבנים.

2. היטל השבחה

אם הנך מתגורר באזורי הביקוש ומכרת את דירתך, הנך עלול להידרש לשלם היטל השבחה.

בבואך לועדה המקומית לתכנון ולבניה לשם קבלת אישור להעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. כמובן, שלא העלית כלל על דעתך,טרם המכירה, שיש להביא בחשבון הוצאה זו בעת מכירת דירתך.

ככלל, יש לשלם היטל השבחה אם אושרה תכנית מתאר אשר השביחה את הנכס. ההיטל משולם בעת מימוש הזכויות בנכס, קרי , מכירה או בנייה. תשלום ההיטל הנו תנאי לקבלת האישור לרישום בלשכת רישום המקרקעין, כאשר העלייה בשוויה של דירתך, עולה על כל ההוצאות הכרוכות בחיזוק הבנין ועל ההוצאות הנלוות לכך, הרי נוצרה השבחה בנכס. ישנה השבחה? אתה עלול להידרש אפוא לשלם 50% משיעורה. גם אם חלקך היחסי ברכוש המשותף קטן, תיאלץ לשלם את ההיטל על פי חלקך היחסי.

תשלום היטל ההשבחה הנו גם תנאי למתן היתר בנייה.

תשלום ההיטל עלול להכביד על יזמים, אשר יבקשו לרקום עסקות קומבינציה עם דיירי הבתים.

יש לצפות שהמחוקק יעניק פטור מהיטל השבחה ולא יאפשר לועדות המקומיות לגזור קופון.

3. מיסוי מקרקעין

מכירת זכויות בנכס ליזם לשם בניית דירות חדשות, כמוה ככל עסקה במקרקעין. העסקה מחויבת הן בתשלום מס רכישה והן במס שבח. בעוד ששיעורו של מס הרכישה הנו קבוע, הרי שיעורו של מס השבח תלוי בנסיבותיו האישיות של כל מוכר ומוכר.

יזם שיבקש לבנות עלול למצוא עצמו בהליך מסורבל מול אגפי משרד האוצר העוסקים בנושא.

גם כאן יש לקוות שהמחוקק ייתן ידו לחיזוק הבתים בדרך של פטור ממיסים אלה, כפי שנקבע לגבי פרויקטים של פינוי- בינוי.

4. ירידת ערך מקרקעין.

הנך מתגוררת בבית מפואר שנבנה בשנת 2000, ואשר נרכש במיטב כספך. במגרש הסמוך עומד בית מגורים אשר נבנה בשנת 1978 . לצורך הדוגמא, נניח ששני הבתים בני 4 קומות והמרחק של כל אחד מהם מגבול המגרש המשותף הנו 4 מטרים.

יום אחד את מגלה, שבמגרש הסמוך מבקשים לנצל את הזכויות שהוקנו להם במסגרת התכנית תמ”א 38. קבלתם הודעה ששכניכם בבית הסמוך מבקשים באמצעות ייזם להוסיף 2 קומות לביתם. תוספות זו תחסום את האור ואת האוויר לדירתך ותפגע בערך דירתכם. אך לא רק זאת. הנכם עשויים לגלות שבבית הסמוך לא מסתפקים ב-2 הקומות אלא גם מבקשים להרחיב את הדירות, ולשם ביצוע בניה זו, הבית הסמוך יתקרב עד כדי 2 מטרים מגבול המגרש שלכם. כמובן, שלביתך החדש יחסית לא הוענקו זכויות דומות.

אמנם, השכנים שלך עדיין לא זכו להכיר את תמ”א 38, אולם, את מבקשת למכור את דירתך, ואז רק מגלה שערכה ירד, שכן הרוכשים הפוטנציאליים חוששים ממימוש הזכויות במגרש הסמוך על פי הוראות תכנית המתאר הארצית.

על פי החוק ניתן להגיש תביעת פיצויים על ירידת ערך המקרקעין כתוצאה מאישור תכנית.

יש להניח שכבר בתקופה הקרובה יימצאו החלוצים שיגישו תביעות כנגד הועדה המקומית.

כאשר, מוגשת בקשה להיתר מחויבים בעלי ההיתר להפקיד בידי הועדה המקומית כתב שיפוי בגין תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק, ככל שייפסקו נגד הועדה המקומית. אולם, אין בעלי הדירות מחויבים לשפות את הועדה המקומית במקרה של תביעה לפיצויים, אשר מוגשת לפני הגשת הבקשה להיתר.

בכתבה זו התייחסתי לסוגיות העולות מההיבט הכלכלי- מיסויי של החוק. אולם, זה לא הכל! יש עדיין בעיות נוספות שטעונות מציאת פתרון. על כך בכתבה הבאה.

    Feed has no items.

Check Also

מיסים

חיוב ארנונה לא מוצדק – שווה להילחם / יוספה דגן

באפריל- 2013, 16 בעלי נכסים ברחוב הנדיב בפרדס חנה קיבלו מהמועצה המקומית דרישת תשלום על …

כוחן של הרשתות החברתיות / יוספה דגן

כוחן של הרשתות החברתיות / יוספה דגן

זה ידוע שאנשי מס הכנסה והמכס, אוספים מידע מתוך הרשתות החברתיות על רכישות יוקרתיות שנעשו …

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

דילוג לתוכן